Tenho recebido ligações de amigos que possuem relações locatícias comerciais e não sabem o que farão com a falta de dinheiro/perspectiva de melhora e seus contratos de aluguéis comerciais. Me perguntam se não existe uma Medida provisória que permita a suspensão do pagamento e assim por diante.
Na França houve uma suspensão na cobrança de água, luz, gás e aluguéis por 45 dias (fonte: Metropoles), mas o fato é que, nem de longe a estrutura e cultura da França poderão ser comparadas com a atual situação do Brasil.
Ontem, dia 23 de março de 2020, a Associação Brasileira de Lojistas de Shopping (Alshop) e a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), definiram a suspensão temporária dos aluguéis de shoppings centers. De acordo com o presidente da Abrasce, o intuito da entidade ao abrir mão do recebimento imediato de parte das receitas dos estabelecimentos é fazer com que os lojistas consigam preservar seus funcionários (fonte: veja).
Em locações não residenciais (salvo shoppings centers) e locações residenciais ainda não há nenhuma medida provisória ou decisão a respeito. Contudo, enquanto especialista em Direito Imobiliário e entusiasta da Advocacia Extrajudicial eu acredito que alguns pontos devem ser destacados, entre eles: a necessidade de uma tentativa de iniciar as tratativas com o locador o mais rápido possível e através de uma formalidade mínima. Então, durante as tratativas evitem ligações, whatsapp e etc, tentem encaminhar e-mails deixando claro que existem interesses na realização da negociação e na manutenção do contrato. Com certeza, a medida extrajudicial sempre será a mais eficiente.
No que tange a questão propriamente jurídica, é possível citar algumas disposições legais que poderão embasar os pedidos de vocês, de acordo com cada caso concreto, entre elas:
Art. 393 do Código Civil: O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado. Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir;
Art. 18 da Lei do Inquilinato: É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste;
Art. 19 da Lei do Inquilinato: Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá – lo ao preço de mercado.
Art. 54-A da Lei do Inquilinato: Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
Há um campo fértil para todos os tipos de interpretações e possibilidades de tratativas, me parece que a suspensão total do pagamento dos aluguéis em todos os casos não deveria ser a melhor opção, tendo em vista que todos os imóveis, ainda que fechados possuem custos e outros fatores que refletirão nesse momento em toda a economia.
Por essa razão, tanto locadores quanto locatários precisam entender que a renegociação no âmbito extrajudicial sempre será a melhor opção. Meu conselho é que, locadores e locatários possam iniciar as tratativas o quanto antes, embasados no bom senso, razoabilidade e proporcionalidade, com objetivo principal de minorar os prejuízos porque eles aintigirão de uma forma ou de outra toda a coletividade.
Muito bom!!
Obrigada!