O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem liberado bancos e incorporadoras do ressarcimento dos valores dos imóveis que foram levados a leilão, mas não foram arrematados, ou seja, os compradores inadimplentes não possuem direito de recebimento no que se refere a diferença da dívida e o valor de avaliação do bem, nos casos de alienações fiduciárias.
Os agentes financeiros sustentam que a dívida deve ser extinta se o imóvel não for arrematado em leilão, sem devolução de diferença em caso de avaliação superior e fundamentam essa possibilidade, aplicando a analogia de acordo com o que se encontra previsto no parágrafo 5º do artigo 27 da Lei nº 9.514, de 1997.
No entanto, os vendedores alegam que o ressarcimento da diferença é cabível e que a perda do valor total, pago durante o financiamento não seria a medida mais correta, configurando assim, enriquecimento ilícito, o que gera uma situação extremamente prejudicial para o comprador.
Para vocês entenderem melhor como o STJ se posiciona nesses casos, é importante trazer duas decisões: No REsp 1861293, frustrado o segundo leilão do imóvel, a dívida é compulsoriamente extinta e as partes contratantes são exoneradas das suas obrigações, ficando o bem com o credor fiduciário; já no REsp 1357379, após dois leilões negativos, o imóvel teve sua propriedade consolidada a favor do banco e o saldo remanescente foi devolvido.
Para o ministro Marco Aurélio Bellizze, “frustrados os dois leilões realizados pela instituição financeira, ocorre a extinção da dívida, consolidando-se a propriedade do imóvel na pessoa do fiduciário, inclusive com a desobrigação deste em restituir ao devedor qualquer importância outrora paga”.
O problema merece uma análise mais aprofundada porque o devedor pode já ter pago 90% da dívida e ainda assim, ficará sem o imóvel. Por outro lado, pode ocorrer com um devedor que quitou apenas 10% da dívida. Entendem a raiz do problema?