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STJ derruba taxa de condomínio menor para imóvel não vendido por construtora

Para a 3ª Turma do STJ, a inserção de cláusula que estabeleça taxa condominial em valor inferior para as unidades que ainda não foram vendidas viola a regra da proporcionalidade prevista no artigo 1.334 do C.C, tendo em vista que essa conduta onera os demais condôminos.

No caso em tela a convenção do condomínio previa que as unidades que ainda não foram comercializadas, pagariam uma taxa condominial correspondente a 30% do valor integral. Diante dessa previsão, o condomínio ingressou com ação judicial contra a construtora com o objetivo de  declarar a nulidade da dita cláusula.

Os autores da ação afirmaram que a norma convencional viola o princípio da isonomia, pois, além do tratamento desigual, não haveria qualquer fundamento ou justificativa para a regra que beneficia a construtora.

Segundo o ministro Villas Bôas Cueva, relator, o condomínio tem razão ao contestar o valor menor pago pelas unidades ainda na propriedade da construtora, porque, se há redução da taxa para uma ou várias unidades imobiliárias, a consequência é a oneração dos demais condôminos.

“A convenção outorgada pela construtora/incorporadora pode estabelecer o critério do rateio da cota devida por cada condômino, mas isso não significa a possibilidade de criar benefício de caráter subjetivo a seu favor, a ponto de reduzir ou isentar do pagamento da cota condominial”, explicou.

O relator apontou que, no momento de aprovação da convenção, a construtora era proprietária da maioria dos 76 apartamentos, e por isso possuía votos suficientes para aprovar a regra, mesmo havendo oposição dos demais proprietários.

“A disponibilidade dos serviços e a possibilidade de fruição são requisitos essenciais para ensejar o pagamento da cota condominial. Assim, se o condomínio tem, em sua área de lazer, piscina, sauna e academia, e o condômino não usufrui nenhum deles, não pode utilizar esse argumento para postular a redução do valor da taxa”, disse o ministro.

Ele destacou que, em regra, a fixação do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal, mas a convenção pode estabelecer outra forma, como admite a jurisprudência do STJ, sendo válido, por exemplo, o rateio igualitário das cotas, independentemente do tamanho da unidade.

Entretanto, o ministro explicou que o recurso julgado não discute a base de cálculo, mas, sim, o valor menor pago pelas unidades não comercializadas. Villas Bôas Cueva citou precedente da 4ª Turma, de 1998, no sentido da invalidade da cláusula que estabelece a isenção da taxa em favor de construtora ou incorporadora.

Fonte: Direito News.

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